Салонъ недвижимости 05.10

«Салонъ недвижимости»

Застрахован - значит, защищен

Рисков при страховании объектов недвижимости, имущества великое множество. Чтобы их избежать, необходима помощь юристов.

Но и самому важно знать кое-какие тонкости страхования. Тогда вы сможете не только избежать рисков, но даже грамотно застраховать сделку по недвижимости.

Генеральный директор ОАО «Профиль Ре» Вадим Клементьев.

Страхование имущества физических лиц включает: страхование объектов недвижимости, страхование личного имущества граждан и страхование от прочих рисков.

Первый вид страхования подразумевает оформление страхового полиса на конструктив и отделку, дома, квартиры, дачи, хозяйственных построек, - и это, по сути, является страхованием стен и крыш.

По второму виду страхования можно застраховать домашнее имущество, включая мебель, бытовую, аудио- и видеотехнику и т.д.

Оценка потенциального риска

В случае с квартирами в современных многоэтажных домах я считаю оптимальным страховать отделку плюс домашнее имущество, поскольку сегодня при строительстве большинства домов чаще всего применяются железобетонные перекрытия, стены возводятся из железобетонных панелей, блоков или кирпича - материалов, которые совсем не повреждаются или мало повреждаются вследствие воздействия пожаров, протечек или стихийных бедствий. Риски разрушения в результате смерчей, торнадо, землетрясений не слишком вероятны для района Москвы и других центральных российских городов, которые не находятся в районах частых природных катастроф, чтобы закладывать их в стоимость полиса.

При страховании отделки и домашнего имущества, особенно  в случаях дорогого ремонта, с применением эксклюзивных материалов, стоит к договору страхования прикладывать чеки и сметы произведенных работ. Если этих документов нет, советую пригласить независимого оценщика для определения оценочной стоимости ремонта и вашего имущества.

В любом случае, добросовестная страховая компания либо сама попросит чеки и фотографии, либо организует приезд своего специалиста для съемки  и описания объекта.

При страховании домашнего имущества и отделки обязательно советую обратить внимание на, так называемый, список исключений (то, что не покрывается договором страхования). В разных страховых компаниях этот список исключений может сильно различаться.

Обычно из стандартного покрытия исключаются деньги, меха, иконы, золото, ювелирные украшения и предметы искусства.

При наличии отдельных особо дорогих предметов домашнего имущества, их следует выделять отдельной строкой в Приложении к Договору страхования. Желательно к Договору прикладывать акт оценки имущества, так как почти все страховые компании рассматривают крупные страховые события с точки зрения проверки на факт страхового мошенничества, и вам будет проще разговаривать со страховщиком, если Вы имеете документы, подтверждающие стоимость приобретения и акт независимой оценки.

Отдельно необходимо узнать у сотрудника страховой компании коэффициент износа, так как понятно, что телевизор, купленный пять лет назад не стоит сейчас затраченных на него  денег. Советую помимо списка исключений из страхового покрытия также уточнить возможность рассрочки, требования к сигнализации и конструкции входных дверей, оконных решеток, если они есть, наличие  франшизы (ее размер)- суммы ущерба, которая вычитается из суммы страхового возмещения и покрывается страхователем.

Стены (помимо отделки и домашнего имущества) я бы рекомендовал страховать владельцам следующих объектов недвижимости:

• Загородных домов, дач, отдельно стоящих построек.

Советую обратить внимание на страховое покрытие- список рисков, покрываемых данным договором, так как при страховании загородных домов существенно возрастает влияние природных факторов: наводнений, выхода рек из берегов, а в ряде регионов торфяных пожаров.

Отдельно оговаривается страхование заборов и хозяйственных построек, поскольку именно там может находиться достаточно дорогостоящее оборудование (генераторы, системы очистки и т.п.).

В этом случае опять же советую произвести оценку объекта независимым экспертом, так как при наличии акта оценки недвижимости проще обосновать размер страховой суммы.

• Квартир, находящихся в домах дореволюционной или довоенной постройки. Необходимо узнать, из чего сделаны перекрытия в вашем доме и если они деревянные, настоятельно рекомендую страховать конструктив, так как при пожаре старые дома зачастую выгорают целиком.

Страхование от потери права собственности (титула) на имущество

Страхование от потери права собственности пока не очень широко распространено в нашей стране, но в ряде случаев оно необходимо.

При покупке квартир в старых домах, в том числе бывших коммуналок, желательно страховать титул, несмотря на то, что страховые компании зачастую неохотно идут на этот вид страхования.

Практика показывает, что высока степень риска при расселении коммуналок. Если вы купили квартиру на вторичном рынке, даже если провели предварительную предпродажную проверку чистоты сделки, существует вероятность, что были нарушены права таких категорий граждан как отбывающие срок и несовершеннолетние. В таком случае  жилье может быть отторгнуто в пользу пострадавшего.

Кроме того, существует практика при покупке квартир в строящихся домах проводить сделки по переуступке прав требований или по вексельным схемам.

Такая форма сделок несет в себе определенные риски для покупателей квартир, и я бы рекомендовал страховать титул хотя бы на первые три года. В течение этого периода могут возникать налоговые претензии к застройщикам, инвесторам, ведущие в ряде случаев  к признанию договора недействительным, и как следствие, к потере права собственности.

При страховании загородной недвижимости - людям, которые не уверены в юридической  чистоте приобретенного земельного участка, также советую страховать титул. При этом лучше страховать титул не только на участок, но и на дом.

Страхование ответственности перед третьими лицами

Я бы рекомендовал при проживании в многоквартирных домах или в коттеджных поселках  с плотной застройкой застраховать Вашу гражданскую ответственность перед третьими лицами, поскольку в случае пожаров и сантехнических протечек (а сантехнические и электротехнические работы проходят в стенах и их качество сложно контролировать), может пострадать не только ваше имущество, но и имущество Ваших соседей.

Даже в том случае, если квартира соседей не была повреждена прямым воздействием огня, имущество может быть повреждено продуктами горения или в результате тушения пожара.

При страховании ответственности перед третьими лицами оптимальнее установить существенные лимиты, как минимум 10-20 тыс. долл., поскольку в современных условиях довольно часто встречаются дорогостоящие ремонты,  а людям, проживающим в элитных домах, я рекомендую рассматривать страховую сумму более чем в 100 тыс. долл.

Оценочная стоимость

Отдельно следует поговорить о моменте, связанным с процессом страхования жилой недвижимости физических лиц -  об определении оценочной стоимости (страховой суммы) объекта. Допустим, недвижимость была приобретена длительное время назад по ценам, существовавшим на тот момент. Скорее всего, сегодня стоимость этого объекта  изменилась.

Не поленитесь, и для Вашей же уверенности, пригласите независимого оценщика, поскольку при заключении договора страхования страховая стоимость имущества устанавливается по соглашению сторон.

Причем, услуги оценщика стоят относительно недорого и проведение оценки возможно без выезда на место нахождения недвижимости.

При наступлении страхового события  в том случае, если страховая компания будет оспаривать вопрос стоимости объекта, Вам гораздо легче будет обосновать свою позицию, имея акт независимой экспертизы.

Следует отметить еще один важный момент: необходимо наличие правоустанавливающих документов на застрахованное имущество (право собственности). В противном случае, страховая компания может отказать в выплате, ссылаясь на отсутствие объектов страхования.

Существует все же небольшая вероятность застраховать загородную недвижимость без наличия правоустанавливающих документов, но при этом, как минимум,  необходимо иметь право собственности на участок.

При заключении договора между физическим лицом и страховой компанией следует обратить внимание на следующие критерии:

• Кто подписывает договор и есть ли у этого лица право подписи. Если лицо действует по доверенности, уточните объем  его полномочий.

Если Вы собираетесь подписывать договор через брокера (агента), позвоните в страховую компанию и поинтересуйтесь, работает ли с ними этот брокер в данный момент по данному виду страхования.

• На страховую стоимость, страховую сумму по договору страхования (очень важно, чтобы они совпадали) застрахованного объекта и его точный адрес. Известны прецеденты, когда недобросовестные страховщики специально вписывали неправильный адрес и потом пытались доказать, что данное имущество не застраховано. В таком случае разбирательства идут, конечно же, через суд.

Касательно страховой суммы: лучше, если у вас есть договор купли – продажи имущества, где указана цена.  Если вы не согласны со стоимостью оценки вашего имущества, советую нанять независимого оценщика.

• На размер премию, рассрочку, условия оплаты, размер франшизы, исключения из страхования, риски, действия страхователя в момент наступления страхового события- сроки, в которые Вы должны оповестить страховую компанию о страховом случае, какой набор документов необходимо будет предоставить.

В Ваших интересах:

Чем больше времени Вы затратите на процесс  подготовки к подписанию договора страхования, тем меньше вопросов и проблем возникнет при урегулировании страхового случая. Если имущество дорогое и занимает существенную часть Ваших активов, к страхованию советую подойти очень серьезно.

Читайте внимательно не только Договор, но и Правила и ВСЕ остальные документы, которые Вы подписываете. Задавайте вопросы и не стесняйтесь казаться назойливым.

При выборе страховой компании обратите внимание в первую очередь не на ее известность, а на отзывы страхователей в Интернете, на форумах, на комментарии и интервью представителей Компании.

Вам нужна компания, специалисты которой грамотно, четко и исчерпывающе отвечают на Ваши вопросы. Стоит лично подъехать в офис страховщика, а не только полагаться на уговоры агента.

Самый главный мой совет: если вы решили застраховать ваше имущество, уделите этому процессу достаточно времени и выберите оптимальную для вас страховую программу.

Это Ваше имущество и в Ваших интересах найти лучшее решение.

Статья в формате Word